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日志

 
 

建筑红线及建筑退让-总结版【转】  

2010-05-13 13:46:03|  分类: 专业 |  标签: |举报 |字号 订阅

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征地红线最大,

规划部门根据征地红线及环境划出用地红线

有时候规划部门还会给你粗略的建筑红线,精确的建筑红线,还是得自己根据用地红线及建筑本身和环境来进行计算确定。

(比如,规划部门画了建筑红线退用地红线3米,但你设计的是高层,考虑到消防、日照、卫生防疫等关系,实际需要退用地红线9米才能满足各方面要求,因此你真正的建筑红线是在9米的地方,而不是规划部门给的3米处。不过图中表达的建筑红线还是画在3米的地方,实际布置建筑的时候却不能超过9米。)

道路红线其实是一种环境制约,遇到了就按当地规划部门要求退就可以了。

具体的数字,这个是规划部门的事,我们做了不主。

 

2006年6月21日

建筑退线,当时有人和我讲是五线,红线——征地红线,用地红线,道路红线(包括铁路,高速高架,航空航道)。

蓝线——天然水体后退线(包括河口线这一定义,

一是为了防止建筑影响天然水体,具体太近了,就成了天然垃圾框了 ,

二是为了在河、湖边上来点绿化,美化环境,

三是为了某些与外界相通的水体,防洪需要,必须退到某个高度,某个距离,防止水位升高,以及水位升高时带来的河堤苏松滑坡。)

绿线——退让出的绿化带宽度,及退让原有绿地的距离

黄线——电力高压线,煤气管道运输线等,我想通讯信号范围也可以算在这里

紫线——俗称古建保护距离,反正就是这些古董级东西必须退的。

建筑防火间距,日照间距,(这两点都有相关规范规定)

建筑卫生防疫距离,应该会有规定,可能是我孤陋寡闻,还没见到,

建筑防干扰视线距离,(防干扰视线距离,技术措施中规定是18米,这特别是住宅与住宅之间,两个窗户对望,距离太近了,就没隐私了,整天拉着窗帘,那这房间也太闷了点,

呵呵,我是喜欢能看到天空的地方,要我整天住在拉着窗帘看不到外面的房间里,我会憋死的)

这一部分都是新建的根据原有的,新规划的根据原规划的,

如果相邻地块未明确用地性质,则按大家一半分担。

其他就是建筑本身的要求,建筑功能(比如幼儿园的服务半径,那就要求做在这个圆里面),建筑视线,需要看到什么(比如今年的注册考试,二级的场地和一级的住宅设计里都有这样的要求。)

征地红线范围最大,至于怎么定的,那就要问规划部门了。

用地红线,规划部门根据征地红线,根据周边环境初步划的范围,用地红线小于等于征地红线,用地红线是各经济技术指标的分母,所以它的面积必须明确,否则建筑密度建筑容积率都没办法定了。但用地红线并非你建筑实际可建线。其范围也是规划部门定的。

道路红线,其实和前面两条线没任何关系。只是和地块有关系的道路用地的边界线。不要以为道路只会和地块边线相邻,道路也有可能横穿地块。

如果规划部门没有对相邻地块作出性质确定,则按本地块确定,本地块为高层住宅,那相邻地块也当成是高层住宅进行考虑。本地块为多层住宅,那相邻地块也按多层住宅考虑……。

首先,确保规划部门要求的距离,然后考虑消防、卫生防疫、视线距离等因素,最后考虑日照因素。

规划部门需要你后退用地红线距离为X米,

消防、卫生防疫、视线距离等因素需要保证建筑间距为Y米,

日照因素(主要考虑南北相邻地块)需要间距为Z米。

那一般来说

东西方向,则在X米和Y/2米之间选最大值

南北方向,则在X米、Y/2、Z/2米之间取最大值。

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如果规划部门已经对相邻地块的用地性质有了初步规划,但对相邻地块的建筑红线、建筑体量高度等还没有具体要求。

唯一的区别就是在本地块北面的地块如果没有日照要求,则可在北面退让红线时,不考虑Z/2的因素。

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如果规划部门已经对相邻地块有了具体规划,或相邻地块已经有了初步方案,

那就需要向规划部门提供相邻地块的相关资料,按相邻地块已经建成来确定本地块建筑的退让了,这时候只能说是本地块吃亏。

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上面的过程,一般是设计人员来计算确定的,如果遇到一个好点的规划管理部门的话,他们会提供相应的最终数据。不过无论是谁来确定,到最后规划部门会审核图纸。对后退距离进行核实。但设计人员提前做到位了,那就可以减少后面修改的工作量。

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对于居住区道路的规范规定:

2.0.8 居住区(级)道路

   一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。

2.0.9 小区(级)路

   一般用以划分组团的道路。

2.0.10   组团(级)路

   上接小区路、下连宅间小路的道路。

2.0.11 宅间小路

   住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。

8.0.1 居住区的道路规划,应遵循下列原则:

8.0.1.1 根据地形、气候、用地规模、用地四周的环境条件、城市交通系统以及居民的出行方式,应选择经济,便捷的道路系统和道路断面形式;

8.0.1.2 小区内应避免过境车辆的穿行,道路通而不畅,避免往返迂回,并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行;

8.0.2 居住区内道路可分为:居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。其道路宽窄,应符合下列规定:

8.0.2.1 居住区道路:红线宽度不宜小于20m;

8.0.2.2 小区路:路面宽6m-9m,建筑控制线之间的宽度,需敷设供热管线的不宜小于14m;无供热管线的不宜小于10m;

8.0.2.3 组团路:路面宽3m-5m;建筑控制线之间的宽度,需敷设供热管线的不宜小于10m;无供热管线的不宜小于8m;

8.0.2.4 宅间小路:路面宽不宜小于2.5m;

不过最好还是在规范的基础上多看看相关居住区规划设计的书,因为道路的确定,关系到居住区内建筑的布置、交通组织、小区环境,道路的确定,是居住区规划设计中最重要的一个环节,比建筑单体设计,做不好,等于整个居住区的规划设计就废了。

所谓的建筑红线准确的说就是建筑控制线,有时可以和道路红线合在一起,用地红线是确权范围,说建筑红线包括道路红线和建筑控制线是典型的概念不清,正因为有时建筑控制线和道路红线合在一起,才有建筑部分构件悬挑凸出道路红线的问题。

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福州市规划局的规定:地下建筑物退让道路红线和用地红线距离一般与其建筑物退让道路红线和用地红线距离相同。建筑物退让道路红线和用地红线距离大于5m的,地下建筑物退让距离为5m。

各地一般都有详细退让要求:《建筑后退用地红线距离控制指标》《建筑后退城市道路规划红线控制指标》城市居住区规划设计规范GB 50180—93(2002 年版)

2.0.16 道路红线: 城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。

2.0.17 建筑红线: 一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。建筑红线的定义,

福州市规划局是这样的:

建筑红线:指经规划确定的建筑物基底位置的控制线。

民用建筑设计通则GB 50352—2005

2.0.7 道路红线:规划的城市道路(含居住区级道路)用地的边界线。

2.0.8 用地红线:各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。

2.0.9 建筑控制线:有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。

4.2.1 建筑物及附属设施不得突出道路红线和用地红线建造,不得突出的建筑突出物为:

——地下建筑物及附属设施,包括结构挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底板及其基础、化粪池等;

——地上建筑物及附属设施,包括门廊、连廊、。。。散水明沟、集水井、采光井等;

——除基地内连接城市的管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其他设施。

4.2.3 当地城市规划行政主管部门在用地红线范围内另行划定建筑控制线时,建筑物的基底不应超出建筑控制线,突出建筑控制线的建筑突出物和附属设施应符合当地城市规划的要求。

 

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实际工程中我是这么做的,规划局放的线,最后验收也合格了我做的一个高层办公楼11层,建筑控制线退后道路红线12米,地下室筏板基础,基础突出建筑红线,并且由于用地非常紧张,消防水池设在了道路红线和建筑红线之间,我是这么理解的,建筑之所以不能突出道路红线(包括基础)技术上是因为城市道路下面有各种管线(上下水,暖气,通信,电力等),但是在道路红线和建筑红线之间的部分并没有市政管线,我认为建筑的地下室可以突出建筑红线但是不能突出道路红线.地下室是不能突出道路红线与用地红线的,一般情况下还应该退让一定的距离。 建筑为什么要后退道路红线呢?就是要在后退范围安排建筑台阶\停车\绿化\管线基础等内容!再补充一句:用地红线是各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线也就是说用地红线与道路红线之内的地属于你们家的,虽然是你们家的地,也需要满足当地规划部门的规定退距.

地下室的边线应该是不能突入道路红线的且要有一定的距离,这个距离大概是要当地的规划部门来决定,应该可以突入建筑控制线,但要有一定的覆土深度以方便管线的进出

 

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一般来说,用地红线和建筑控制线是不同的!

用地红线一般和道路红线重合(主干道上),在城市商业区寸土寸金的地方,临街的商业建筑都是墙贴墙的建造的,请问那个退让的建筑控制线在哪里,用地红线又在哪里?应该不言自明,临街建筑的建筑控制线有时就是道路红线,可实际要建造的时候还是要考虑基础的尺寸要求而退一点,除非基础悬挑,否则很难做到一点不让,何况有时还要安排台阶出入口呢。

所以我们这里的建筑控制线一般退用地红线10m,也就是退主干道的道路红线10m,这10m可用来做人行道,绿化什么的~~

我们这里的建筑控制线是以投影的最大尺寸来定的,这个是指建筑的地上部分而言,

而地下室一般最多超建筑控制线5m,如果首层是商铺,二层以上后缩2m,这样到地下正好有7m,可以做地下车库的车道.

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